"분양 단계부터 관리 기본질서 만들어야"…집합건물 「관리계획서」 도입 제언

 "분양 단계부터 관리 기본질서 만들어야"…집합건물 「관리계획서」 도입 제언

한국건설법무학회 2026년 춘계학술대회, 5월 16일 한양대서 개최

김영두 교수 "국가·지자체, 집합건물 위험 승인 주체로서 책임 다해야"

(사)한국건설법무학회(회장 박상열)와 한양대학교 법학연구소가 공동주최하는 '2026년도 한국건설법무학회 춘계학술대회 및 정기총회'가 오는 5월 16일(토) 오후 1시 30분부터 한양대학교 제3법학관 502호에서 열린다.

'집합건물을 둘러 싼 건설법무의 현황과 과제'를 대주제로 한 이번 학술대회는 두 개의 세션과 특별강연으로 구성된다. 제1세션에서는 김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수가 '대규모 집합건물의 분양에 관한 국가와 지방자치단체의 책임'을 주제로 발표하며, 위계찬 한양대학교 법학전문대학원장이 좌장을, 황지혜 한양대 연구교수가 토론을 맡는다.

이어 제2세션에서는 송재일 명지대 교수가 '스마트건설 법적 쟁점과 대응'을 발표하고, 최성경 단국대 교수가 좌장, 김병선 이화여대 교수가 토론자로 나선다. 특별강연으로는 신현기 박사가 서울중앙지방법원이 발간한 『2026 건설감정실무』 개정 주요 내용을 다룬다.

분양 단계 '기본질서 부재'가 부실관리 악순환의 근원

제1세션 발표자인 김영두 교수는 발표문에서 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 현대 도시의 보편적 건축 형태인 집합건물이 구조적으로 분쟁과 관리 부실의 위험을 내재하고 있음에도 우리 법제는 이에 대한 사전적 대응책을 갖추지 못하고 있다고 지적했다.

김 교수는 "집합건물의 관리에 관한 기본질서, 즉 전유부분과 공용부분의 구분, 일부공용부분의 범위, 공용부분의 지분비율과 의결권, 전용사용권과 업종제한 등이 분양 단계에서 사전에 결정되지 못한 채 분양이 이루어진다"며 "구분소유관계가 성립한 후에는 다수의 구분소유자가 이미 자신의 이해관계에 따라 행동하기 때문에 합리적인 기본질서를 사후에 형성하는 것이 사실상 불가능하다"고 진단했다.

특히 규약 제정에 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 필요하지만, 대다수 구분소유자의 무관심으로 정족수를 채우지 못하는 경우가 많고, 규약이 없으면 관리위원회를 선거구별로 구성할 수 없으며, 관리위원회가 없으면 관리인을 선출할 수도 없는 '순환적 모순'이 발생한다는 점도 짚었다.

「관리계획서」 제도 도입 제안…건축허가 단계부터 적용

김 교수가 제시한 핵심 해법은 집합건물 '관리계획서' 제도의 도입이다. 분양자가 건축허가를 신청하는 단계에서 전유부분과 공용부분의 구분, 공용부분의 지분비율 및 의결권, 전용사용권, 업종제한, 관리단 기관의 구성, 수선계획 등을 담은 「관리계획서」를 의무적으로 작성·제출하도록 하는 방안이다.

「관리계획서」는 미국의 선언증서(Declaration), 독일의 분할선언(Teilungserklärung)과 공동체규약(Gemeinschaftsordnung), 프랑스의 공동소유규약(Règlement de copropriété)에 대응하는 문서로, 분양자가 작성하되 법령상 작성기준에 따라 엄격히 통제받으며, 분양계약 단계에서 모든 수분양자의 서면 동의를 얻어야 규범적 효력을 갖게 된다.

김 교수는 「관리계획서」의 법적 지위에 대해 "단순한 규약이 아니라 규약보다 상위에 위치하는 관리단의 기본질서로 설계되어야 한다"며 "전유부분과 공용부분의 구분, 일부공용부분의 범위, 공용부분의 지분비율 등 물권법적 질서가 포함되기 때문에 다수결로 변경할 수 있는 자치규범인 규약과는 본질적으로 다르다"고 설명했다.

분양자의 원시규약 제정도 함께 법제화

발표문은 「관리계획서」와 별도로 분양자에 의한 원시규약 제정의 법제화도 제안한다. 「관리계획서」가 구분소유관계의 객관적 골격을 정한다면, 규약은 관리단의 운영에 관한 자치규범으로서 별도로 필요하기 때문이다.

다만 분양자의 권한남용을 통제하기 위해 분양자는 법무부 표준규약 및 시·도 표준규약을 그대로 채택하는 것을 원칙으로 하고, 표준규약과 다른 내용을 작성한 경우 그 차이를 수분양자에게 명시적으로 설명하고 별도의 동의를 얻도록 해야 한다는 방안을 제시했다. 김 교수는 이를 위해 집합건물법 제9조의3 개정과 제9조의4 신설, 건축법 제11조 제4항 개정, 건축물관리법 제11조 개정 등 구체적인 입법안도 함께 내놓았다.

"국가·지자체, 위험 승인의 책임자"

발표문은 국가와 지방자치단체의 책임을 명확히 한다. 김 교수는 "국가와 지방자치단체는 건축허가를 통해 집합건물이 사회에 등장하는 것을 승인하는 주체"라며 "집합건물이 구조적으로 분쟁과 관리 부실의 위험을 내포하고 있음을 인지하면서도 아무런 대비책 없이 건축을 허가하는 것은 안전장치가 결여된 물건의 유통을 허용하는 것과 다르지 않다"고 강조했다.

이에 따라 사전적 단계에서는 ▲집합건물법·건축법·건축물관리법 개정을 통한 법적 근거 마련 ▲「관리계획서」 심사기구의 설치·운영 ▲오피스텔·지식산업센터·생활숙박시설·대규모 상가·복합용도용 등 다양한 유형의 표준관리규약 보급이, 사후적 단계에서는 ▲「관리계획서」와 규약에 따른 관리 현황 점검·감독 ▲입주민 교육과 정보 제공 ▲분쟁 예방을 위한 자문서비스 제공이 이루어져야 한다고 제안했다.

행사 일정 및 참가 안내

학술대회는 오후 1시 30분부터 참가자 등록을 시작해 2시 개회식에 이어 두 세션의 학술 발표, 특별강연, Q&A 및 한국건설법무학회 정기총회 순으로 오후 5시 30분까지 진행된다. 참가비는 2만 원이며 현장 납부 또는 계좌이체가 가능하다.

문의: (사)한국건설법무학회 (TEL 02-6405-0112, E-mail kscla2015@constructionlaw.kr)